Sei il conduttore di un immobile in locazione?
Stante l’attuale situazione di emergenza (covid-19), proprietari e inquilini possono accordarsi per rinegoziare volontariamente il canone di locazione.
Ma cosa succede se il proprietario non vuole accordarsi?
L‘art. 1467 del codice civile prevede che nei contratti di locazione, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili (covid-19), la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto.
In alternativa, è possibile chiedere al proprietario dell’immobile la sospensione del canone oppure di rinegoziare il canone di locazione, prevedendo una riduzione dell’importo o proporre diverse modalità di pagamento.
Vediamo nel dettaglio i rimedi possibili e perchè avvalersi della mediazione civile quale strumento per definire i nuovi rapporti con il proprietario dell’immobile.
Impossibilità di pagare totale e definitiva
Se l’impossibilità di pagare il canone di locazione è TOTALE e DEFINITIVA, si può chiedere la risoluzione immediata del contratto.
E’ quanto accade, ad esempio, nelle locazioni commerciali: l’inutilizzabilità totale e definitiva del locale affittato dà diritto a risolvere immediatamente il contratto di locazione, con diritto alla restituzione del deposito cauzionale.
In alternativa, se si vuole comunque mantenere la disponibilità del locale, auspicando in una ripresa dell’attività, si può sempre avviare una mediazione civile (obbligatoria per legge in caso di controversie aventi ad oggetto i contratti di locazione) per trattare con il proprietario e chiedere di sospendere o di ridurre il canone.
Impossibilità di pagare parziale e/o temporanea
L’impossibilità di pagare il canone di locazione è parziale quando, ad esempio, si è avuto un forte calo del fatturato e non si è in grado di pagare l’intero canone di locazione.
L’impossibilità di pagare il canone di locazione è temporanea quando ci sarà certamente una normalizzazione delle proprie possibilità economiche.
In entrambi i casi, se si vuole comunque mantenere la disponibilità del locale, si può sempre avviare una mediazione civile (obbligatoria per legge in caso di controversie aventi ad oggetto i contratti di locazione) per trattare con il proprietario e chiedere di sospendere o di ridurre il canone di locazione oppure individuare diverse modalità di pagamento.
Sta alla buona fede delle parti, sia del proprietario che del conduttore dell’immobile, portare avanti una trattativa seria e coscienziosa nell’interesse reciproco.
Perchè è consigliabile la mediazione civile
L’art. 5 del d.lgs. 28/2010, prevede che “in caso di controversia avente ad oggetto la locazione di un immobile, è obbligatorio esperire un tentativo di mediazione civile prima di esercitare un’azione giudiziaria”.
Sia per la risoluzione del contratto che per la sospensione o riduzione del canone di locazione, si consiglia di avvalersi della mediazione civile per i seguenti vantaggi che assicura:
1 – Intervento di un soggetto terzo e imparziale, il mediatore, che assiste le parti nella ricerca di un accordo amichevole
2 – Celerità nella definizione della questione (anche con un solo incontro)
3 – I costi della procedura sono contenuti e già predeterminati (vedi più avanti nel paragrafo costi)
4 – L’accordo raggiunto in sede di mediazione costituisce titolo esecutivo, ha cioè valore di sentenza e, quindi, non può essere più rimesso in discussione.
Avvia una mediazione civile adesso
Cosa facciamo per te
Attivata la procedura di mediazione:
1. ti contattiamo subito per concordare la data del primo incontro;
2. spediamo l’invito alla parte chiamata;
3. se non hai un avvocato esperto in materia di locazione te lo segnaliamo noi (l’assistenza legale in mediazione è obbligatoria);
4. il mediatore, un avvocato imparziale ed esperto nella materia, incontra le parti e le aiuta a raggiungere un accordo che ha valore di titolo esecutivo, al pari di una sentenza.
5. Raggiungiamo un accordo nell’80% dei casi.
Attivare una mediazione costa solo 40,00 €, più iva e le eventuali spese postali.
Quanto costa una procedura di mediazione
Attivata la mediazione civile al costo di 40,00 €, se la parte chiamata decide di accettare l’invito per discutere sulla rimodulazione del canone, il costo di una procedura di mediazione varia a seconda del valore della controversia.
In questi casi, il valore della controversia è determinato dal canone annuale di locazione.
Ad esempio:
se il canone mensile è pari a 800,00 €, il valore della controversia è di 9.600,00 € e le spese di una mediazione ammontano quindi a 160,00 € (scaglione del tariffario da 5.000 e 10.000 €).
In caso di accordo finale, poi, si paga una maggiorazione pari a 60,00 €.
In totale, quindi, la mediazione in esempio ti costa massimo solo 260,00 €, iva esclusa.
Inoltre, lo Stato riconosce un credito d’imposta commisurato a quanto speso in mediazione, fino a concorrenza di 500 euro.
In caso di insuccesso della mediazione, il credito d’imposta è ridotto della metà (art. 20 D.Lgs. 4 marzo 2010 n. 28). Di fatto, l’indennità pagata, fino ad un massimo di 500 €, viene totalmente recuperata detraendo dalle tasse da pagare l’importo corrisposto per la procedura di mediazione.
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