Case History Problemi di Locazione

Motivo della controversia: richiesta canone di locazione.
Valore della controversia: € 25.000,00.
Tempo di risoluzione: 60 giorni.
Costo totale: € 660,00 (IVA esclusa).

N.B. Per motivi di privacy, nella storia che segue i nomi delle parti coinvolte (società e persone) sono di fantasia, mentre i fatti narrati sono realmente accaduti.

I PROTAGONISTI

Roma: Marco, Luca, Francesco e Andrea sono studenti lavoratori che prendono in locazione l’immobile di Alberto, unico proprietario dell’appartamento. Nella storia è coinvolto anche Sergio, il padre di Andrea.

Alberto affitta ai quattro studenti lavoratori le singole stanze, non l’intero immobile.

IL PROBLEMA

Dietro espressa richiesta dei ragazzi, Alberto accetta di accordarsi con Sergio (padre di Andrea): sarà lui infatti che, per praticità, s’incaricherà di raccogliere i canoni mensili dei singoli ragazzi e di saldare con Alberto.

Inizialmente l’accordo viene stabilito solo verbalmente, senza ricorrere alla registrazione formale del contratto, prevista dalla legge.

Non appena ha inizio il periodo di locazione, il padre di Andrea informa i ragazzi dell’introduzione dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23 del 2011: adesso i locatari non tutelati da un contratto possono registrarlo direttamente con un canone mensile pari alla rendita catastale dell’immobile. Nel loro caso, la rendita catastale è di 200 euro, contro i 1.500 euro richiesti da Alberto.
A questo punto, i ragazzi si affrettano a registrare il contratto di locazione per assicurarsi un canone decisamente più economico.

Subito dopo, però, anche Alberto registra il contratto in questione con data retroattiva (e canone mensile di € 1.500), asserendo di essere stato soltanto anticipato dai locatari e sottolineando la sua reale volontà di mettere nero su bianco l’accordo.

Successivamente, la Corte Costituzionale si pronuncia dichiarando incostituzionale proprio quel decreto legislativo che consentiva ai locatari di corrispondere un canone pari alla rendita catastale, con conseguente annullamento dei suoi effetti ab origine.

Ne consegue il diritto da parte di Alberto di far valere il contratto da lui registrato: ottiene così un provvedimento di rilascio dell’immobile ed esige un risarcimento di 25mila euro dai locatari (pari alla differenza tra i 1.500 euro dovuti e i 200 euro effettivamente versati ogni mese).

Essendo la locazione uno dei casi in cui la Mediazione Civile rappresenta condizione di procedibilità, Alberto, tramite il suo legale, presenta subito un’istanza di mediazione presso Primavera Forense (Organismo di Mediazione autorizzato dal Ministero della Giustizia).

LA MEDIAZIONE

Primavera Forense affida il caso a Michele, uno dei suoi mediatori, ritenendolo la persona più adeguata alla gestione di un contenzioso del genere.

Ricevuta la convocazione del primo incontro di mediazione, l’avvocato della parte debitrice (i quattro ragazzi) riconosce il torto dei suoi clienti e li mette da subito nell’ottica di dover cedere qualcosa.

Fra il deposito dell’istanza di mediazione e il primo incontro della procedura, entra in vigore un “Decreto Milleproroghe” il quale stabilisce che il decreto legislativo di cui sopra, anche se ritenuto incostituzionale e annullato ab origine, conserva la sua valenza fino alla fine di giugno 2015. Per i protagonisti della storia, questo significa che fino a quella data rimane valido il contratto registrato dai ragazzi, con il canone pari alla rendita catastale. Di conseguenza, il loro debito passa da 25mila euro a circa 6.500 euro.

In occasione del primo incontro di mediazione, Michele (il mediatore) presenta alle parti i rischi che ambedue correrebbero se decidessero di non mandare avanti la procedura e optassero quindi per una causa civile: Michele incontra la comprensione e la piena condivisione da parte dei ragazzi, di Alberto e dei rispettivi avvocati.

Così, nel secondo incontro, Alberto presenta la seguente proposta di soluzione: risarcimento dei 6.500 euro oltre alle spese legali sostenute (pari a 4mila euro). Inoltre, qualora lo volessero, i ragazzi potrebbero proseguire la locazione dell’immobile.

LA SOLUZIONE

Con soli due incontri e a 60 giorni dall’intervento di Primavera Forense, la vicenda si conclude grazie al seguente accordo di mediazione, che soddisfa entrambe le parti:

• i locatari risarciranno Alberto per una cifra pari a 10mila euro;
• Marco, Luca, Francesco e Andrea decidono di rilasciare volontariamente l’immobile .

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